Por Rocío Parreño, consultora de IdenCity.

El acceso a una vivienda adecuada se encuentra reconocido como un derecho en la Declaración Universal de los Derechos Humanos. En los últimos años se han hecho importantes avances en materia de reducción de la pobreza, sin embargo, aún persisten situaciones de inequidad que generan que muchas familias no puedan acceder a una vivienda digna. La adopción de la Agenda 2030 en septiembre del año 2015, específicamente del Objetivo 11, sienta las bases para alcanzar una sociedad más equitativa e inclusiva.

En línea con lo anterior, la Nueva Agenda Urbana presentó el enfoque “Housing at the center”, que ubica a las personas en el centro del desarrollo urbano y a la vivienda como una prioridad (ONU Hábitat, 2015). Así, busca resaltar el importante rol de la vivienda en el desarrollo humano, presentando a la vivienda como la primera línea de defensa y una condición esencial para vivir con dignidad. En este sentido, el acceso a una vivienda adecuada es el cimiento para garantizar el bienestar, salud y desarrollo de las personas. Asimismo, es una condición estructural para la inclusión social y económica de la ciudadanía y que facilita el acceso al mercado laboral formal y a la educación.

Frente a un contexto complejo, como el que ha generado el COVID – 19 y que podría intensificarse por otros motivos como el cambio climático, los distintos actores de la sociedad deben trabajar conjuntamente y poner en marcha iniciativas globales que permitan cubrir las necesidades de vivienda de la ciudadanía, siendo esta una tarea pendiente desde hace décadas en muchos territorios. De acuerdo con los resultados del Índice de Accesibilidad publicado por Sociedad de Tasación en enero de 2020, el acceso a la vivienda en España varía significativamente entre las diferentes Comunidades Autónomas. Dicho índice, “estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales” (Sociedad de Tasación, 2020, p. 10). Según el índice, Baleares sería la Comunidad Autónoma donde es más difícil acceder a la vivienda, seguida por Cataluña y Madrid. Por el contrario, Murcia, La Rioja y Extremadura corresponden a las Comunidades Autónomas donde la vivienda es más accesible (Sociedad de tasación, 2020).

Figura 1: Resultados del Índice de Accesibilidad

Fuente: Sociedad de Tasación, 2020

Ahora bien, muchas familias pueden tener un techo bajo el cual dormir, pero una vivienda adecuada requiere mucho más que esto (ONU Hábitat, 2017). Según estimaciones de Naciones Unidas, aproximadamente 1.8 millones de personas en todo el mundo no cuentan con viviendas adecuadas, ya sea por malas condiciones estructurales, por inseguridad de la tenencia, por hacinamiento, por vivir en asentamientos informales o en situación de calle, entre otros motivos (ONU hábitat, 2020). En este sentido, existe un mínimo criterio para considerar que una vivienda es digna: las personas deben contar con cierto grado de seguridad en la tenencia; la vivienda debe contar con servicios básicos (agua potable, energía, saneamiento, etc.); debe ser asequible y su costo no debe comprometer otros derechos humanos; debe proveer seguridad física a las personas (por ejemplo de factores climáticos como el frío o lluvia); debe tener en cuenta las necesidades de todas las personas y grupos; no debe estar ubicada en zonas de riesgo; debe permitir el acceso a empleo, salud y educación, y deben tener en cuenta la identidad y expresión cultural de las comunidades locales (ONU Hábitat, 2017).

Uno de los puntos clave del acceso a la vivienda radica en la asequibilidad, es decir en la posibilidad de acceder a un costo moderado y relativamente fácil.  A nivel de la Euro Zona y el Reino Unido, un estudio de Standard & Poor´s sobre el mercado inmobiliario muestra que los precios de las viviendas no han disminuido significativamente a pesar de la fuerte contracción económica evidenciada en el segundo trimestre del 2020 (S&P, 2020). Este estudio estima que, en general, en 2020 los precios de las viviendas se suavizarán, pero continuarán subiendo los próximos años como resultado de la demanda acumulada, la necesidad de espacio para viviendas, la capacidad crediticia, bajos costos de financiamiento, entre otros factores.

Figura 2: Variación del precio de la vivienda por países

Fuente: Standard & Poor´s, 2020

Específicamente en el caso de España, a pesar de que desde el inicio de la pandemia ha disminuido el costo, el acceso a la vivienda continúa siendo una preocupación para muchos sectores de la sociedad. El Índice Inmobiliario de Fotocasa muestra que, en marzo de 2020, mes en el que la OMS declaró la pandemia, la caída interanual del precio de la vivienda en venta ha sido del 2,9% (Fotocasa, 2020). Como se puede observar en el siguiente gráfico, este retroceso en términos interanuales se ha replicado en los meses siguientes, al menos hasta septiembre de 2020. En esta línea, algunos estudios estiman que los precios sigan bajando producto de la crisis, por la disminución del turismo y por las modificaciones en las preferencias de la población avalados, en parte, por el teletrabajo (Caixabank Research, 2020).

Figura 3: Variación mensual e interanual del precio de la vivienda en venta en España (2019-2020)

Fuente: Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2020

Según el informe de Fotocasa, en el mes de septiembre se observan la variación mensual más importante. Si se analiza por Comunidades Autónomas se puede observar que las caídas del precio de la vivienda en este mes van, por ejemplo, desde el 3,8% en Castilla – La Mancha hasta una subida del 1,5% en el País Vasco.

Los estudios también muestran cambios en la demanda, aunque aún no parecen ser significativos: antes del inicio de la pandemia el 14% de las personas entre 18 y 65 años buscaban viviendas para alquilar, ahora ha disminuido al 13%. Por otro lado, actualmente el 13% de la población en el mismo grupo de edad busca propiedades en el mercado de compraventa, frente al 15% que había antes de que se desatase la pandemia (Fotocasa, 2020).

En conclusión, desde el inicio de la pandemia se observa un descenso del precio de venta de la vivienda a nivel nacional, pero con diferencias entre los territorios, cambios en la demanda y preferencias de la población. A pesar de que se espera que la caída del precio continúe al menos durante unos meses, se trata de un mercado dinámico y esta tendencia a la baja podría durar poco tiempo. Por lo tanto, continúa y continuará siendo un problema para muchas personas en España y en muchas regiones del mundo. Se deberá analizar en los próximos meses su evolución, tomando en consideración las medidas que las Comunidades Autónomas puedan implementar en esta materia, como la regulación de precios de alquileres en Cataluña, que ya impactado en los mismos.  

En este sentido, es esencial incluir esta temática en la agenda global y urbana, facilitando su estudio y potenciar el desarrollo de políticas públicas para garantizar que toda la ciudadanía tenga acceso a una vivienda adecuada. Solo así se podrá asegurar la consecución de los Objetivos de Desarrollo Sostenible y construir ciudades inclusivas, accesibles y equitativas, al tiempo que permite potenciar la resiliencia de las ciudades y su capacidad de hacer frente a contextos complejos y potenciales efectos del cambio climático, crisis económicas, enfermedades u otros eventos que pudieran surgir en el futuro.